Vai investir em imobiliário? Saiba como ter acesso mais facilitado a crédito

Com o boom turístico que se vive atualmente em Portugal, investir em imobiliário afigura-se como uma boa aposta.  Quer seja para arrendamento ou para mais tarde vender por um valor mais alto e daí obter margem de lucro, esta é uma opção de investimento viável.

No entanto, não descure todos os custos implicados na aquisição de uma segunda habitação. Neste artigo, preparado pelo ComparaJá.pt, saberá como pode conseguir as melhores condições para financiar este seu projeto.

Antes de chegar ao potencial de investir em imóveis, faça uma retrospetiva. Considere o peso que terá nas suas finanças pessoais a longo prazo não só o investimento inicial, – preço do imóvel, IMT, escrituras, IMI e custo e comissões do empréstimo - como também as despesas anuais que a posse de um imóvel acarreta - seguro multirriscos, de vida e custos de condomínio e de manutenção.

Repare que um crédito para segunda habitação terá sempre outros contornos já que o risco de crédito para os bancos é visto como sendo maior. Posto isto, o spread que a instituição financeira lhe irá propor será, geralmente, mais alto do que se se tratasse de crédito para aquisição da primeira casa. Ainda assim, há sempre maneiras de negociar.

1º Fator: Análise ao risco de crédito

Antes de pedir um empréstimo, avalie como está a sua situação financeira, se tem algum empréstimo contraído e qual tem sido o seu comportamento no mercado de crédito pois será este, precisamente, o primeiro procedimento que o banco executará.

A análise de crédito determinará se o banco concederá, ou não, o empréstimo solicitado consoante o risco que o cliente representa, isto é, consoante a possibilidade de o banco ter perdas financeiras devido ao incumprimento do pagamento do empréstimo por parte do cliente.

Para a análise de crédito, os bancos recorrem ao Mapa de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal, onde constam todas as informações sobre os empréstimos contraídos, e à taxa de esforço. Esta última reflete a percentagem do rendimento do agregado familiar ou do indivíduo que é direcionado exclusivamente para o pagamento de prestações de crédito, ou seja, ditará a capacidade de pagamento do cliente. É aconselhável que esta não seja superior a 33% do rendimento total do agregado familiar.

Deste modo, quantos mais empréstimos tiver e maior for o montante em dívida, mais elevada será a sua taxa de esforço e, consequentemente, será mais difícil para si cumprir com o pagamento de um novo empréstimo.

2º Fator: Capacidade de gestão

Para a análise de crédito é ainda considerada a capacidade de adaptação do consumidor no caso de surgirem alterações económicas. Ou seja, o cliente deverá possuir a flexibilidade e a agilidade financeira necessárias para ajustar os seus rendimentos face a alterações não programadas, tais como a subida das taxas de juro, uma redução salarial ou até uma eventual situação de desemprego involuntário.

Esta capacidade de gestão do seu dinheiro é analisada não só através dos fatores anteriormente mencionados mas também através da demonstração da posse de mecanismos de defesa contra situações adversas. Estes mecanismos são, por exemplo, o cargo que ocupa na empresa onde trabalha, a estabilidade nessa mesma empresa, o nível de escolaridade que detém e um bom fundo de emergência.

No caso do fundo de emergência, é aconselhável que este lhe permita pagar despesas durante 6 meses. Ou seja, imaginando que os seus gastos mensais rondam os 1.000 €, deverá manter um fundo de emergência a rondar os 6.000 €. Pode aplicar este dinheiro em instrumentos de poupança de baixo risco como depósitos a prazo.

3º Fator: Contrate outros serviços

Algo que pode levar a reduzir o spread junto ao banco é também a contratação de alguns produtos extra. No final de cada mês, a subscrição destes serviços associados ao crédito pode lhe trazer uma poupança de algumas centenas de euros.

A domiciliação do ordenado, cartão de crédito e débito, seguro de vida e multirriscos para a casa, até aos serviços de débito direto, homebanking e PPRs são alguns dos produtos que lhe podem render uma redução de 1 a 2 pontos percentuais no seu spread.

Em qualquer período de vigência do contrato, o cliente pode trocar de seguradora e optar pela contratação do seguro de vida e seguro multirriscos (obrigatórios para o crédito habitação) junto da empresa de seguros da sua preferência.

E o mesmo se aplica ao seu empréstimo, isto é, pode sempre pedir uma transferência do seu crédito para outra instituição que ofereça condições mais vantajosas. Alguns, como é o caso do Santander, isentam o cliente que transferir o crédito para si.

4º Fator: Uma boa entrada inicial

Além de vínculos laborais estáveis e a subscrição de produtos ou serviços financeiros do banco, pode tentar que o banco baixe os níveis de spreads através de montantes de financiamento mais baixos face ao valor do imóvel.

Assim, se der uma boa entrada inicial para o pagamento da habitação a adquirir, elevará o seu rácio Loan-to-Value (LTV). Um rácio LTV de, por exemplo, 80% significa que o empréstimo solicitado equivale a 80% do valor total da habitação.

O banco perceciona isto como uma garantia já que fica com uma margem de segurança, pois em caso de incumprimento fica com um imóvel mais valorizado em relação ao valor emprestado. É uma forma de o banco minimizar eventuais perdas que possa vir a ter. Em suma, se o risco é menor para a instituição, esta estará mais propensa a cortar na taxa de juro.

5º Fator: Arranje um fiador

Outro fator que serve como garantia para o banco é um fiador para o empréstimo pois assegura que a instituição credora poderá reaver o montante financiado caso o consumidor entre em incumprimento, conferindo, assim, uma credibilidade acrescida ao cliente.

6º Fator: Ter dois titulares

Haver mais que um titular no crédito à habitação é tido como uma vantagem perante os bancos pois permite que o risco de crédito seja diluído pelos dois. No caso de um dos titulares ficar sem emprego ou sofrer um corte salarial, fica sempre assegurado que o segundo titular pode cobrir os pagamentos mensais, evitando que se entre em incumprimento.

Apesar de tudo, importa reforçar que, embora a preferência nos critérios de aprovação para cada banco possa variar, apenas a comparação entre todas as ofertas lhe permitirá conseguir o melhor acordo para o seu caso em concreto.  E há um simulador que faz isso por si: o ComparaJá.pt.